PBO IMMOBILIER - INDIVISION - PBO IMMOBILIER

L'indivision est un régime pour se partager un bien, notamment immobilier. L'indivision peut porter sur tous types de biens, que ce soient des actions, des meubles meublants, des obligations, un contrat ou encore une maison ou un appartement. L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien ou un ensemble de biens, sans que leurs parts respectives soient encore individualisées.

Elle a 3 caractéristiques :

1- C'est un droit individuel

Vous, comme chaque indivisaire, êtes propriétaire d'un droit qui vous est propre…

2- L’indivision n'est pas forcément organisée

… qui porte sur une fraction d'un bien indivis, sans que les processus de décision ne soient nécessairement organisés à l'avance et comme il est nécessaire d’avoir l'accord de chacun des indivisaires pour les décisions les plus importantes, cela peut conduire à des blocages. On ne peut notamment pas, en principe, forcer l'un des indivisaires à vendre un bien, même s'il est en minorité. Pour éviter cela il est possible d’organiser la gestion de l’indivision en en fixant les règles par la mise en place d’une convention d’indivision.

L'indivision mal préparée ou mal organisée est source de conflits entre les différents indivisaires et les situations de blocage

sont très courantes dans la pratique. Il est toutefois possible de prévenir certaines de ces situations conflictuelles en réglant l’exercice des droits indivis par le biais d’une convention d’indivision. Une convention d’indivision est un contrat entre les indivisaires qui organise les rapports au sein de l'indivision. La liberté de s'organiser est alors très grande, pour autant, il ne saurait être dérogé à certains principes du régime légal de l’indivision qui demeureront applicables. Dans certaines limites, une convention pourra obliger un maintien temporaire dans l’indivision pour une durée maximum de 5 ans, notamment afin d’en

pérenniser la gestion, limitant ainsi le droit de partage des indivisaires. En outre, la convention peut prévoir que la prise de certaines décisions (sauf la vente) ne nécessitera qu’une majorité plus souple des indivisaires (par exemple, au-dessus de 50% des parts indivises). La convention peut également organiser l’usage et la jouissance des biens indivis, prévoir la désignation d’un gérant, organiser des modalités de sorties plus souples des indivisaires, ou encore prévoir une clé de répartition des droits, bénéfices et pertes entre les indivisaires.

3- Ce droit est précaire

Tout indivisaire a le droit de provoquer la vente en vue du partage du bien, quelle que soit l’importance et la valeur de sa part indivise au sein de l'indivision.

On ne peut donc pas forcer un indivisaire à vendre mais on ne peut pas non plus l'empêcher de sortir de l’indivision.

Ainsi, si l’un des indivisaires souhaite ventre sa quote-part, aucun des autres indivisaires ne peut, en principe, s’y opposer. Cette situation peut amener à la vente de l'ensemble des biens lorsque les autres indivisaires n'ont pas les moyens de racheter les parts du vendeur. Le droit de provoquer la vente en vue du partage est un droit absolu (un seul indivisaire peut le décider, même si son unique but est de nuire aux autres indivisaires), imprescriptible et impératif (il s'impose quoi qu'il arrive, y compris au juge).

Conséquence du droit de demander le partage : chaque indivisaire aura la faculté de disposer de ses droits indivis. Ainsi, si l'un des propriétaires souhaite vendre sa quote-part, aucun des indivisaires ne peut s'y opposer. Mais, l'indivisaire dispose également d’un droit de préemption. Autrement dit, lorsqu'un autre indivisaire veut céder ses parts, il doit proposer en priorité le rachat aux autres indivisaires Ainsi, si un indivisaire souhaite céder ses parts à un acquéreur étranger à l’indivision, il doit, en premier lieu, faire connaître aux

autres indivisaires les prix et conditions de la cession envisagée. Les autres indivisaires auront alors un mois pour prendre position. Si aucun d'entre eux n'est preneur, il a alors le droit de vendre ses parts à un tiers.

On notera que le droit de préemption ne peut pas être exercé contre le bénéficiaire d’une donation (par exemple, dans le cadre d’une donation des parts indivises à ses enfants).