Le marché de l’immobilier de ce début d’année 2022 se montre en très bonne forme malgré bientôt deux ans de pandémie.

On peut dire qu’il n’y a pas eu de crise immobilière, bien au contraire : le nombre de transactions immobilières en 2021 malgré un léger tassement des ventes depuis l’été dernier, a même atteint un record.

 

D’après les estimations de la Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim), le volume de ventes devrait atteindre les 1.182.000 d’unités, soit environ 15% d’augmentation sur un an. L’attractivité des taux d’intérêt toujours très bas a favorisé ce volume de transactions.

 

Les tendances immobilières de 2021 traduisent un changement de mentalité des français, faisant apparaître une évolution de la carte géographique immobilière. De manière inédite, le centre de Paris à commencé à perdre de son attrait, au même titre que le coeur des grandes métropoles, la demande des futurs acquéreurs se déplaçant vers la banlieue avec un effet domino sur les villes moyennes de leur région ou proche de leur département dans de nombreux cas. 

 

Depuis la crise sanitaire, le rapport des français au logement a changé. La mauvaise expérience de certains lors des confinements successifs a pu déclencher ou accélérer la concrétisation de leurs projets et conduire de nombreux français à dynamiser le marché en achetant un bien dans lequel il fait bon vivre, recherchant une plus grande surface habitable, des espaces extérieurs et un cadre de vie plus agréable. Ce dernier désir apparaissant d’ailleurs comme un des éléments moteurs concernant la motivation à changer de logement.

 

Les acquéreurs intègrent également le télétravail dans leur projet d’achat et veulent une pièce de vie plus grande pour pouvoir y travailler ou un espace dédié dans leur logement.

Cette appétence pour les villes moyennes s’explique par le gain du pouvoir d’achat immobilier. Les acquéreurs peuvent accéder à une maison avec jardin pour un budget largement inférieur, ce qui rend ces villes très attractives.

 

On remarque également un attrait et une recherche d’investissement sur le marché de l’ancien qui se poursuit en 2021.

 

C’est ce que confirme la note de conjoncture des Notaires de France du 15 juillet dernier, en annonçant le nombre impressionnant de 1.130.000 transactions dans l’ancien à l’échelle nationale, sur une période de douze mois (au 31 mai 2021). Les maisons anciennes ont particulièrement la cote. L’envie des citadins d’accéder à la propriété pour les maisons anciennes s’est accrue. Leurs prix ont augmenté presque deux fois plus vite que ceux des appartements (+6% contre +3,4% en un an).

 

A Paris par exemple, le marché de la maison ancienne a bel et bien profité d’une attractivité renforcée entre 2020 et 2021, avec une croissance de ses volumes de vente de l’ordre de 8%, essentiellement imputable à la grande Couronne (+13%).

 

Toutefois, le volume de ventes des appartements anciens a également connu une croissance de 5% en Petite et Grande Couronne (sources « Chambre des Notaires de Paris »).

 

Conséquence notable de cette forte demande, une hausse globale des prix de l’immobilier en 2021, surtout en province. Selon les derniers chiffres du Conseil Supérieur du Notariat pour les appartements, les plus fortes progressions s’observent toutes dans les villes moyennes de province comme Orléans (+10,4%), Reims (+10,2%) ou Saint-Etienne (+9,8%).

 

En comparaison, Paris n’enregistre que 0,6% de hausse. Même constat pour les maisons. Rennes, Nice ou Toulon enregistrent des variations supérieures à 10%.

Les prix arrêtés à fin octobre ont fortement augmenté en 2021 avec +9% pour les maisons, +5,2% pour les appartements toujours selon les notaires de France. Revers de la médaille par contre pour le pouvoir d’achat immobilier : sur un an, la surface acquise pour un budget donné est en baisse avec une perte moyenne de 4m2 en appartement et le double en maison. 

 

Au 1er décembre, relève Meilleurs agents, alors que  Paris baisse de 1,8% dans la période, les dix plus fortes évolutions des 50 plus grandes villes de France hors Paris sont emmenées par Poitiers (+10,3%), devant Reims (+9,4%), Quimper et Bézier (+8,5%), Pau et Limoges (+7,8%), Angers (7,5%), Le Havre (+7,4%), Brest (+7,1%), Tours (+6,7%), Nancy (+6,4%) et Colmar (+6,3%). Et le phénomène fait tâche d’huile. Des villes de sous-préfecture à proximité de grandes villes comme Melun ou Bergerac qui étaient en retard, ont vu leurs prix beaucoup progresser.

 

La pierre comme valeur refuge, des taux très bas, le télétravail, le besoin d’espace et de verdure et la signature à distance des actes notariés ont permis au marché de bien résister en 2021.

La tendance à la hausse des prix pourrait perdurer pour les notaires en 2022 qui anticipent une plus forte tension encore sur les prix en raison du manque de stock de biens à la vente, alors que le marché de la construction n’est pas en bonne forme et insuffisant pour répondre à la demande. 

Nous garderons un oeil attentif sur l’évolution du marché en 2022 qui déjà entre les normes d’endettement plus rigoureuses imposées par le HFSC, la modification et le durcissement des règles d’octroi du crédit immobilier (officialisée par la publication n°237 du Journal Officiel du 10 octobre 2021), les nouvelles obligations pour rénover les logements énergivores à visée locative, ou l’encadrement des loyers, risque de nous réserver encore bien des surprises.

Apres une carrière de musicienne professionnelle et une formation immobilière, Elsa Fourlon rejoint aujourd’hui Vincent Mazet et Laurence Berdoati au sein du cabinet PBO IMMOBILIER. Sa rigueur, sa sensibilité alliées à ses connaissances en immobilier sont désormais au service des clients du cabinet.